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L'ETAT DES LIEUX

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L’ETAT DES LIEUX

L’état des lieux, est un document important qui décrit l’état du logement. Le locataire et le propriétaire doivent ensemble constater par écrit l’état des lieux lors de la remise des clés et au moment de leur restitution.

Cet écrit doit obligatoirement être joint au contrat de location et un exemplaire doit être conservé, par chacune des parties, pendant toute la durée de location.

Quelle est sont utilité ?

Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire.

C’est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des somme dues par le locataire, sous réserve d’être justifiées (au titre des loyers ou charges impayés et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable).

Comment l’établir ?

  • L’état des lieux est ‘‘contradictoire’’

Le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier par exemple) et le locataire établissent, ensemble, l’état des lieux en se rendant sur place.

NB : il doit être établie dans de bonnes conditions, notamment d’éclairement.

L’état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, daté et signé par le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire, et en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat.

Le décret du 30 mars 2016 précise les informations minimales devant y figurer. Ces nouvelles dispositions sont applicables depuis le 1er juin 2016.

L’état des lieux doit être détaillé : ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs, du type ‘‘logement en bon état, état moyen, mauvais état’’, qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes. Une description précise du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, dheminées, éléments de chauffage, doit être faite, sans craindre d’inscrire les détails sur la nature et l’état du logement et le fonctionnement des équipements. Exemple concernant les revêtements muraux : papier peint ou tapisserie à l’état neuf, tapisserie en très bon état sauf traces de meubles ou de cadres, peinture écaillée par endroit, tapisserie décolorée par le soleil…

Il est de l’intérêt du propriétaire et du locataire d’effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014 : en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude (individuelle ou collective avec un comptage individuel), le propriétaire ou son mandataire doit compléter les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie.

Dans tous les cas, ‘‘l’état des lieux d’entrée’’ étant destiné à être comparé à ‘‘l’état des lieux de sortie’’, il est préférable d’utiliser une présentation identique pour les deux documents ; ils peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque poste une colonne ‘‘à l’entrée du locataire’’ et une colonne ‘‘à la sortie du locataire’’.

Lorsque l’une des parties (propriétaire ou locataire) refuse de dresser à l’amiable un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter des litiges, il est fait appel à un huissier.

L’intervention d’un huissier

L’huissier convoque les deux parties, sept jours à l’avance par lettre recommandée : locataire et propriétaire ont intérêt à être présents pour faire leurs remarques.

L’huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit ; son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non se prononcer sur l’état du logement.

Complément de l’état des lieux d’entrée

A l’entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l’état des lieux qui vient d’être réalisé. Il a un délai de dix jours pour adresser au bailleur sa demande de complément. Concernant les équipements de chauffage, ce complément peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.

Si le bailleur refuse de compléter l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

En l’absence d’état des lieux

Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu’il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.

Si le locataire s’oppose à l’établissement de l’état des lieux lors de son entrée dans le logement, il sera présumé l’avoir reçu en bon état.

Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.

Coût d’un état des lieux

  • État des lieux d’entrée

Lorsqu’il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, l’état des lieux est gratuit.

L’état des lieux peut être établi par un professionnel (agent immobilier, notaire, etc.). Dans ce cas, pour l’état des lieux d’entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Cette prestation doit alors être facturée selon un plafond réglementaire (depuis le 15 septembre 2014, ce plafond est fixé à 3 €uros par mètre carré de surface habitable). La part facturée au locataire ne peut être supérieure à celle du propriétaire.

Si l’une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l’autre peut faire appel à un huissier de justice. La rémunération de l’huissier est alors partagée par moitié (somme plafonnée fixée règlementairement).

  • État des lieux de sortie

Aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier. En ce cas, comme lors de l’état des lieux d’entrée, les frais sont partagés par moitié entre les parties et à un coût fixé par voie règlementaire.

Source : www.adil68.org

Dromson Immobilier