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Copropriété : quel est le rôle du conseil syndical ?

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Copropriété : quel est le rôle du conseil syndical ?

COPROPRIETE    Toute copropriété doit, en principe, être dotée d’un conseil syndical. Ses membre, dont le nombre est fixé par le règlement de copropriété, ou à défaut par l’assemblée, sont des copropriétaires à la majorité absolue, et à défaut, à la majorité des voix exprimées de ceux qui sont présents ou représentés (art. 21, 25c et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les membres du conseil désignent ensuite celui d’entre eux qui sera leur Président. Le conseil syndical, ainsi élu, assiste et contrôle le syndic dans la gestion de la copropriété (article 21 de la loi de 1965 et articles 22 et suivants du décret du 17 mars 1967). Ses missions sont cantonnées à un rôle de conseil et de contrôle, hormis les cas où l’assemblée lui a délégué d’autres pouvoirs.

  1. Le conseil syndical peut-il prendre des décisions contraignantes ?

D’une manière générale, le conseil syndical se contente de donner ‘‘son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même’’ (art. 21 alinéa 2 de la loi de 1965). Il donne donc son avis quand il est sollicité, mais aussi quand il estime nécessaire d’attirer l’attention du syndic ou des copropriétaires sur un point précis. Dans certains cas, son avis est d’ailleurs obligatoire : par exemple, lorsqu’un marché ou un contrat dépasse un seuil fixé par l’assemblée. Le conseil syndical a aussi un rôle d’assistance du syndic, notamment dans l’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale ou du budget prévisionnel, qui doivent être établis par le syndic ‘‘en concertation avec le conseil syndical’’ (art. 26 du décret de 1967).

Mais le consil syndical, s’il peut donner des avis, n’a pas le pouvoir de prendre des décisions qui relèvent du syndic ou de l’assemblée : par exemple, il ne peut pas donner un accord de principe à un commerçant souhaitant installer une ménagerie d’animaux au rez-de-chaussée, ni exercer un pouvoir disciplinaire sur le gardien. En outre, il n’a pas un devoir de conseil qui engagerait sa responsabilité, puisqu’il n’intervient pas à titre professionnel.

  1. Le conseil syndical peut-il contrôler la mission du syndic ?

C’est l’une de ses prérogatives. Il a en effet pour rôle de contrôler la gestion du syndic (art. 21 de la loi). Notamment la comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution (art. 26 du décret).

Pour cela, le président du conseil, ou tout membre habilité par le conseil, peut se faire communiquer par le syndic des documents se rapportant à la gestion du syndicat et, d’une manières générale, à l’administration de la copropriété (art. 26 du décret).

Dans le cadre de cette mission de contrôle, les juges estiment qu’on ne peut lui reprocher d’avoir omis de relever une inexactitude dans les comptes de la copropriété, dans la mesure où sa mauvaise foi n’est pas établie et que cette erreur lui a échappé. Si besoin, il peut se faire assister par un professionnel, un expert-comptable par exemple (art. 27 alinéa 1 du décret).

  1. Peut-il voir son rôle étendu de manière ponctuelle ?

A côté de ses attributions d’assistance et de contrôle, le conseil syndical peut être mandaté pour exécuter des missions précises qui, en temps normal, ne relèvent pas de ses pouvoirs. Par exemple, étudier des devis de travaux et choisir une entreprise. Il faut, pour cela, que l’assemblée générale des copropriétairs lui donne une délégation de pouvoirs (art. 25a de la loi et 26 du décret).

Cette dernière ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminés ; elle peut autoriser le conseil à décider des dépenses, dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum. Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic (art. 21 du décret).

Pour qu’une telle délégation soit possible, il faut que le projet de résolution qui la prévoit soit adressé au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires. Cette assemblée ne peut donc pas, le jour où elle se réunit, décider de laisser au conseil syndical le soin de choisir l’architecte chargé de mener une étude pour un ravalement, si cette délégation ne figurait pas à l’ordre du jour. Par ailleurs, le syndic ne doit pas dépasser les limites de la délégation qui lui est donnée.

Source : FIGARO des Samedi 18 mars 2017 et Dimanche 19 mars 2017 – Article de DIANE DE TUGNY

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