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LE CONSEIL SYNDICAL

Publié le

COPROPRIÉTÉS – CE QU’IL FAUT RETENIR SUR LA CONSEIL SYNDICAL

  • Il est composé de copropriétaires élus en Assemblée Générale (AG) pour une durée maximum de trois ans renouvelables,
     
  • Son rôle et son fonctionnement sont fixés par le règlement de copropriété ou à défaut par l’AG,
     
  • Il contrôle la gestion du syndic et donne son avis sur toutes les questions concernant la copropriété,
     
  • Il n’est pas rémunéré.

LES REGLES DE MAJORITÉ

La loi a prévu différentes règles de majorité selon la nature et l’importance des décisions :

  • la majorité simple : marjorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ;
     
  • la majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires ;
     
  • la passeralle de majorité : application de la majorité simple à certaines décisions soumises à la majorité absolue et qui ont, à l’occasion d’un premier vote, obtenu au moins un tiers des voix ;
     
  • la double majorité : majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix ;
     
  • l’unanimité : totalité des voix de tous les copropriétaires.

COMMENT EST DÉSIGNÉ LE CONSEIL SYNDICAL ?

QUEL EST SON RÔLE ?

Le Conseil Syndical est un acteur essentiel de la copropriété.

Il assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En principe, toute copropriété a un conseil syndical.

Toutefois, l’AG peut décider de ne pas en instituer par un vote à la double majorité.

Composition du Conseil Syndical

Le Conseil Syndical est composé de copropriétaires élus par l’AG. Peuvent être membres du conseil syndical :

  • tout copropriétaire,
  • le conjoint du copropriétaire ou son partenaire lié par un PACS,
  • le représentant légal du copropriétaire (parent, association,….),
  • l’usufruitier ou le bénéficiaire d’un contrat de prêt à usage (personne bénéficiant de l’usage du bien),
  • le bénéficiaire d’un contrat de location-accession ou d’une vente à terme.

En revanche, ne peuvent pas être membres du conseil syndical :

  • le syndic,
  • le conjoint du syndic ou son partenaire lié par un PACS,
  • les membres de la famille du syndic,
  • les salariés du syndic, y compris lorsqu’ils sont eux-mêmes copropriétaires,
  • les associés ou futurs associés du syndic.

Fonctionnement du Conseil Syndical :

Le règlement de copropriété ou, à défaut, l’AG, fixe par un vote à la majorité simple l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical. Le Président est désigné parmis ses membres. Il peut convoquer l’AG, en cas d’empêchement du syndic (maladie, accident, …).

Le Président et les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. En revanche, les dépenses liées à l’exécution de leur mission sont prises en charge par la coprpriété et réglées par le syndic.

Rôle du Conseil Syndical

Le conseil syndical a principalement un rôle d’assistance et de contrôle du syndic. Il émet des avis, et peut se voir confier d’autres missions. Il peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel.

Assistance et contrôle

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment :

  • la comptabilité de la copropriété,
  • la répartition des dépenses,
  • les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats,
  • l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

A ce titre, la copi des relevés du compte ou du sous-compte bancaire de la copropriété est mise à disposition du conseil syndical. Il peut également prendre connaissance de toutes les pièces ou documents se rapportant à la gestion administrative de la coprpriété et en demander copie. Par exemple, il examine les contrats d’entretien ou les pièces justificatives des charges de l’immeuble.

Avis

Le conseil syndical donne son avis au syndic ou lors de l’AG sur toutes les questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même :

en cas de travaux, le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic lorsqu’il passe un marché ou un contrat (ascenseur, chauffage…) dont le montant dépasse une somme fixée par l’AG. L’avis écrit du conseil syndical est notifié aux copropriétaires en même temps que la convocation à l’AG afin d’éclairer le vote des copropriétaires,

en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic a la possibilité de réclamer exceptionnellement aux copropriétaires une provision après avoir consulté le conseil syndical,

concernant la désignation du syndic, le conseil syndical doit procéder, tous les trois ans, à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de l’AG (il peut en être dispensé par l’AG précédente). S’il émet un avis, il sera joint à la convocation de l’AG.

Autres missions

Le conseil syndical peut également se voir confier des missions ou délégations par l’AG pour une durée déterminée.

Désignation des membres du Conseil Syndical

L’AG désigne les membres du conseil syndical à la majorité absolue. Si cette majorité n’est pas atteinte, un second vote peut immédiatement avoir lieu à la majorité simple, à condition qu’au moins un tiers des voix soit favorable au projet. Il s’agit d’une passerelle de majorité.

En l’absence de candidatures ou lorsque la majorité n’est pas atteinte, l’impossibilité de nommer un conseil syndical est constatée dans le procès-verbal (PV) de l’AG. Un mois après la notification de ce PV, les copropriétaires peuvent décider de ne pas instituer de conseil syndical (vote en AG à la double majorité). Ils peuvent également obtenir la désignation de ses membres ou le constat de l’impossibilité de les nommer par une décision de justice.

Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée maximum de trois ans renouvelable. Cette durée est décidée par le règlement de copropriété ou par l’AG.

Responsabilité du conseil syndical

Le conseil syndical doit rendre annuellement compte de sa mission devant les copropriétaires lors de l’AG. Néanmoins, le conseil syndical n’ayant pas de personnalité juridique propre, il ne peut pas voir sa responsabilité engagée ni participer à des actions en justice.

Sources : ADIL – EDITION ANIL – NOVEMBRE 2015

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