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IMMOBILIER : Comment donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans

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IMMOBILIER : Comment donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans ?

LOGEMENT  La loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, modifiée en 2014 et en 2015, précise que lorsque le bailleur veut donner un congé à un locataire de plus de 65 ans, dont les ressources sont modestes, il doit lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (art. 15 III). A défaut, le congé délivré par le propriétaire du bien loué n’est pas valable et le bail est renouvelé automatiquement. Cette protection est valable aussi bien pour les locations vides que pour les locations meublées consacrées à l’habitation principale. De plus, elle a été étendue par la loi de 2015 aux locataires qui ont à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant sous leur toit.

1 Dans quelles conditions le locataire est-il protégé ?

La protection du locataire suppose deux choses : qu’il soit âgé de plus de 65 ans et qu’il ait des ressources inférieures à un plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du Logement (par exemple, 23 146 € pour une personne seule vivant en Île-de-France, 20 123 € dans les autres régions).

Si le bail a plusieurs titulaires, il suffit que l’un des locataires remplisse les deux conditions exigées par la loi pour que le bailleur soit contraint de leur soumettre une offre de relogement. L’âge du locataire ou celui de la personne à sa charge est apprécié à la date d’échéance du contrat de bail.

Les ressources sont, quant à elles, évaluées à la date de la notification du congé, en se basant sur la dernière année civile écoulée. Sont prises en compte les ressources déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction, et non pas le revenu net imposable. Seules les ressources ayant un caractère régulier doivent être comptabilisées : il n’y a donc pas lieu de prendre en compte les ressources exceptionnelles, comme les revenus de valeurs mobilières ou le prix de vente d’un bien.

2 Faut-il proposer au locataire un logement de remplacement ?

Le congé donné à un locataire protégé ne sera valable que si le bailleur lui propose un autre logement. Concrètement, il doit chercher pour lui un bien correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques précisées par l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit, selon la localisation du bien loué, du même arrondissement ou des arrondissements limitrophes, du même canton ou des cantons limitrophes, de la même commune ou d’une commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Attention, il ne suffit pas au bailleur de communiquer à son locataire des offres figurant sur le marché locatif ! Il doit s’assurer de l’effectivité de ces offres et de l’assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens au locataire à qui il a donné un congé…

Bien évidemment, un bailleur ne connaît pas toujours l’âge et les ressources de ses locataires au moment où il délivre un congé. C’est pourquoi les offres de relogement ne doivent pas nécessairement être présentées en même temps que le congé. Il suffit qu’elles soient faites pendant la période de préavis.

3 Le locataire âgé bénéficie-t-il toujours d’une protection ?

Même si le locataire remplit les deux conditions posées par la loi, le bailleur peut lui donner congé sans lui proposer de relogement, s’il a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux mêmes plafonds que pour le locataire. La seule différence, c’est qu’il suffit que le bailleur remplisse une de ces deux conditions pour pouvoir délivrer un congé sans avoir à faire une offre de relogement.

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires du bien loué, il suffit que l’une d’elles soit âgée de plus de 65 ans ou qu’elle ait des ressources inférieures au plafond.

Lorsque le bien est soumis à un usufruit, seul l’usufruitier peut invoquer son âge ou ses revenus pour être dispensé de délivrer un congé avec offre de relogement. Les nus-propriétaires ne le peuvent pas. Et si le bailleur est une société civile immobilière (SCI), même familiale, elle ne peut pas invoquer l’âge ou les ressources d’un de ses membres pour délivrer un congé classique sans offre de relogement. Par conséquent, même si un des associés a plus de 65 ans ou des ressources modestes, la SCI devra faire des offres de relogement au locataire protégé si elle lui donne congé.

Diane de TUGNY

Source : LE FIGARO – samedi 8-dimanche 9 avril 2017

Dromson Immobilier